La nouvelle configuration du retail au Kenya

Le secteur du commerce de détail a été touché par les hausses de taxes et de nouvelles réglementations gouvernementales consécutives aux élections de 2017, bien que l’économie kenyane connaisse une croissance rapide. Le PIB devrait croître de 5,9 % pour 2018 dans l’ensemble, grâce à l’amélioration des conditions climatiques et à la stabilisation de l’environnement macroéconomique.

Ce sont quelques-unes des idées clés contenues dans le dernier rapport Nairobi, Kenya Retail Snapshot (H2 : 2018) de Broll Property Intel, la division de recherche du groupe de services immobiliers, Broll.

Incidence de la Loi de finances

Vivian Ombwayo, responsable de la recherche et des évaluations chez Broll Kenya, qui a contribué au rapport, commente : “Alors que le Kenya a enregistré une forte croissance économique en 2018, le secteur du commerce de détail a connu une croissance lente. L’augmentation des impôts et de la réglementation des entreprises à la suite de la nouvelle loi de finances du Kenya (2018) a peut-être joué un rôle, mais il reste à voir dans quelle mesure cette loi affectera le marché de détail et le marché immobilier en général”.

La loi de finances a été promulguée en septembre 2018. L’un des grands changements est l’introduction d’une TVA de 8% sur les produits pétroliers, qui était auparavant exonérée de TVA. M. Ombwayo affirme que l’augmentation du prix du carburant est susceptible d’induire un effet d’entraînement sur les prix des denrées alimentaires et autres produits. Toutefois, un élément positif pour le secteur de l’immobilier est l’espace des Real Estate Investment Trusts (REITs), où les transactions liées au transfert d’actifs dans les REITs sont exonérées de TVA.

Entrée de marques mondiales

Selon M. Ombwayo, la croissance de la consommation et de la classe moyenne du Kenya a incité les détaillants agroalimentaires à se diversifier dans la CDB de Nairobi. Elle ajoute que des marques internationales de mode telles que Hugo Boss et LC Waikiki en Turquie, ainsi que le détaillant français de sport Decathlon, sont de plus en plus présentes au Kenya.

Le supermarché français Carrefour se développe dans le pays, tandis que le géant sud-africain de la distribution Shoprite a ouvert son premier magasin kenyan en décembre 2018. Une autre marque sud-africaine, Game, qui appartient à Walmart, un poids lourd américain du commerce de détail mondial, est également en expansion, tout comme d’autres supermarchés.

Approvisionnement et développement du commerce de détail

Selon le rapport Nairobi, Kenya Retail Snapshot (H2 : 2018), la capitale kenyane de Nairobi, il y a environ 526 000 m² de commerces de détail formels dans ce pays. Il s’agit d’une augmentation de 5% par rapport au premier semestre de l’année où l’offre était d’environ 502.000m². M. Ombwayo indique que les centres communaux représentent environ 39 % de ce total, suivis par les petits centres régionaux et de proximité, qui représentent chacun 24 %.

Elle indique que le développement du commerce de détail au Kenya devrait se redresser à mesure que le pays se stabilisera d’un point de vue macroéconomique à la suite de l’incertitude causée par les élections de 2017. Le nouveau projet Waterfront à Karen, qui comprendra 19 000 m² de surface commerciale dont Broll Kenya gère la location, est un nouveau développement à prendre en compte.

“Plusieurs autres projets de commerce de détail sont à l’étape préliminaire de la planification et du développement, par exemple le Beacon Mall de 28 500 m², mais les investisseurs sont encore quelque peu prudents à l’heure actuelle. Une nouvelle tendance au Kenya semble être l’utilisation mixte d’aménagements qui incluront des bureaux, des commerces et des hôtels. Les grands projets à usage mixte tels que The Pinnacle et Le Mac, sont également à surveiller “, dit Ombwayo.

Elle ajoute qu’en dépit de la baisse du taux de la Banque centrale du Kenya à 9 % en juillet 2018, le taux de prêt pondéré sur les prêts des banques commerciales était encore élevé à un peu moins de 13 %. Il est donc difficile pour les promoteurs d’emprunter à l’échelle locale, ce qui a donné lieu à un financement principalement en dollars provenant de l’extérieur du pays pour les projets immobiliers. Le financement en dollars avait ses propres défis, les détaillants locaux devant faire face à des loyers en dollars.

Transfert des charges locatives

La dernière étude de Broll sur le commerce de détail au Kenya fait état d’un déplacement des charges locatives, qui passent d’un loyer basé sur la surface occupée à un loyer basé sur le chiffre d’affaires ou à une combinaison du loyer basé sur le chiffre d’affaires et du loyer de base.

“En raison de la disparition d’un important détaillant alimentaire local kenyan – Nakumatt Supermarkets – l’an dernier, la plupart des propriétaires ont adopté une approche prudente en louant des espaces plus petits à plus d’un locataire pilier dans les centres commerciaux. Nakumatt a fermé des douzaines de magasins, mais une grande partie de cet espace a été occupée par des détaillants concurrents “, note Ombwayo.

Elle indique que la durée minimale du bail pour obtenir un espace commercial au Kenya est de 5 ans et un mois, mais note que des changements pourraient être envisagés.

Visitez www.broll.com/publications pour lire le rapport complet.